Comment calculer son taux d’endettement : formule et simulateur
Le taux d’endettement est le premier indicateur que les banques examinent avant d’accorder un crédit. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a rendu juridiquement contraignant le seuil de 35 % d’endettement maximum, assurance emprunteur comprise. Dépasser ce seuil signifie, dans la grande majorité des cas, un refus de financement.
Que vous souhaitiez obtenir un prêt immobilier, un crédit à la consommation ou un rachat de crédit, connaître précisément votre taux d’endettement est indispensable. Voici comment le calculer, quels revenus et charges prendre en compte, et que faire si votre taux est trop élevé.
La formule de calcul du taux d’endettement
La formule est simple dans son principe :
Taux d’endettement = (Total des charges de crédit mensuelles / Total des revenus nets mensuels) × 100
Par exemple, un emprunteur qui gagne 3 000 euros nets par mois et rembourse 900 euros de crédits a un taux d’endettement de : (900 / 3 000) × 100 = 30 %.
Exemple indicatif et non contractuel
Quels revenus sont pris en compte ?
Tous les revenus ne sont pas considérés de la même manière par les banques. Voici le détail :
Revenus pris en compte à 100 %
- Salaire net imposable (avant prélèvement à la source) pour les CDI hors période d’essai
- Traitement de fonctionnaire
- Pensions de retraite
- Revenus fonciers nets : généralement retenus à hauteur de 70 % des loyers bruts perçus (pour tenir compte des charges et de la vacance locative)
- Rentes viagères
- Pensions alimentaires reçues (sous conditions de régularité et de pérennité)
Revenus pris en compte partiellement ou sous conditions
- Primes et 13e mois : souvent lissées sur 12 mois si elles sont contractuelles et régulières
- Commissions et bonus variables : moyenne des 2 ou 3 dernières années
- Revenus d’indépendant ou de gérant : moyenne des 3 derniers bilans ou bénéfices imposables
- Revenus en CDD ou intérim : moyenne des revenus sur 2 à 3 ans, avec continuité d’activité démontrée
Revenus généralement exclus
- Allocations familiales (sauf exception pour certaines banques)
- RSA
- Allocations chômage (sauf si longue durée restante et montant significatif)
- Indemnités temporaires (maladie, maternité, etc.)
Quelles charges sont prises en compte ?
Le numérateur de la formule inclut l’ensemble des charges financières récurrentes liées à des engagements de crédit :
- Mensualités de crédit immobilier (capital + intérêts + assurance emprunteur)
- Mensualités de crédit à la consommation (auto, travaux, personnel, renouvelable)
- Loyer si l’emprunteur est locataire et que le crédit demandé ne concerne pas l’achat de sa résidence principale
- Pensions alimentaires versées
- Mensualités de leasing ou LOA (location avec option d’achat)
Attention : les charges courantes (électricité, téléphone, assurances auto, alimentation, abonnements) ne sont pas incluses dans le calcul du taux d’endettement. Elles sont toutefois prises en compte dans l’analyse du reste à vivre.
Le seuil HCSF de 35 % : une règle désormais contraignante
Depuis le 1er janvier 2022, les recommandations du HCSF sont devenues juridiquement contraignantes pour les banques :
- Taux d’endettement maximum : 35 % des revenus nets, assurance emprunteur incluse
- Durée maximale de remboursement : 25 ans (27 ans pour un achat dans le neuf avec différé)
- Marge de flexibilité : les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits, dont au moins 70 % doivent concerner l’achat de la résidence principale et 20 % les primo-accédants
Cette marge de flexibilité explique pourquoi certains emprunteurs obtiennent un crédit malgré un taux d’endettement légèrement supérieur à 35 %, mais ces situations restent exceptionnelles et réservées aux profils à revenus élevés avec un reste à vivre confortable.
Le reste à vivre : le complément indispensable du taux d’endettement
Le taux d’endettement seul ne suffit pas à évaluer la capacité de remboursement. Le reste à vivre est le montant qu’il reste au foyer une fois toutes les charges de crédit payées :
Reste à vivre = Revenus nets mensuels – Total des charges de crédit mensuelles
Un emprunteur gagnant 10 000 euros nets par mois avec 35 % d’endettement conserve un reste à vivre de 6 500 euros. Un emprunteur gagnant 2 000 euros avec le même taux ne dispose plus que de 1 300 euros pour vivre. Le premier profil sera jugé beaucoup plus favorablement par la banque.
Les banques appliquent généralement des seuils minimaux de reste à vivre :
- Personne seule : environ 700 à 1 000 euros minimum
- Couple sans enfant : environ 1 200 à 1 500 euros
- Par enfant à charge : environ 300 à 400 euros supplémentaires
3 exemples concrets de calcul du taux d’endettement
Exemple 1 : un emprunteur célibataire
| Élément | Montant |
|---|---|
| Salaire net mensuel | 2 500 € |
| Crédit auto (mensualité) | 280 € |
| Crédit renouvelable (mensualité) | 120 € |
| Total des charges de crédit | 400 € |
| Taux d’endettement | (400 / 2 500) × 100 = 16 % |
| Reste à vivre | 2 100 € |
Exemple indicatif et non contractuel
Avec un taux d’endettement de 16 %, cet emprunteur dispose d’une capacité d’emprunt supplémentaire. Il pourrait théoriquement supporter une mensualité de crédit supplémentaire allant jusqu’à environ 475 euros pour atteindre le seuil de 35 %.
Exemple 2 : un couple avec deux revenus
| Élément | Montant |
|---|---|
| Salaire net emprunteur 1 | 2 800 € |
| Salaire net emprunteur 2 | 2 200 € |
| Total des revenus | 5 000 € |
| Crédit immobilier (mensualité avec assurance) | 1 100 € |
| Crédit auto | 350 € |
| Crédit travaux | 250 € |
| Total des charges de crédit | 1 700 € |
| Taux d’endettement | (1 700 / 5 000) × 100 = 34 % |
| Reste à vivre | 3 300 € |
Exemple indicatif et non contractuel
Ce couple est à la limite du seuil HCSF. Un nouveau crédit serait très probablement refusé. Un rachat de crédit regroupant le prêt auto et le prêt travaux pourrait permettre de réduire la mensualité globale et de retrouver une marge de manœuvre.
Exemple 3 : une famille avec revenus modestes
| Élément | Montant |
|---|---|
| Salaire net emprunteur 1 | 1 800 € |
| Salaire net emprunteur 2 | 1 400 € |
| Total des revenus | 3 200 € |
| Crédit immobilier | 750 € |
| Crédit conso 1 | 200 € |
| Crédit conso 2 | 180 € |
| LOA véhicule | 290 € |
| Total des charges de crédit | 1 420 € |
| Taux d’endettement | (1 420 / 3 200) × 100 = 44,4 % |
| Reste à vivre | 1 780 € |
Exemple indicatif et non contractuel
Avec un taux d’endettement de 44,4 %, cette famille dépasse largement le seuil de 35 %. Le reste à vivre de 1 780 euros pour une famille (avec potentiellement des enfants à charge) est tendu. Un rachat de crédit propriétaire pourrait permettre de regrouper les crédits à la consommation et la LOA, en allongeant la durée, pour faire passer le taux d’endettement sous les 35 %.
Que faire si votre taux d’endettement est trop élevé ?
Si votre taux d’endettement dépasse 35 %, plusieurs solutions peuvent être envisagées :
1. Le rachat de crédit
Le rachat de crédit consiste à regrouper tout ou partie de vos crédits en un seul, avec une mensualité réduite et une durée ajustée. C’est la solution la plus efficace pour faire baisser rapidement son taux d’endettement. Elle convient aussi bien aux propriétaires qu’aux locataires.
2. Le remboursement anticipé d’un crédit
Si vous disposez d’une épargne, rembourser par anticipation un petit crédit à la consommation peut suffire à repasser sous le seuil de 35 %. Vérifiez les éventuelles indemnités de remboursement anticipé avant de procéder.
3. L’augmentation des revenus
Négociation salariale, activité complémentaire, mise en location d’un bien : toute augmentation de revenus pérenne améliore mécaniquement votre taux d’endettement.
4. Le réaménagement des prêts existants
Certaines banques acceptent de moduler les mensualités à la baisse (si le contrat le prévoit) ou de renégocier le taux d’intérêt du prêt immobilier.
5. L’optimisation de l’assurance emprunteur
Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer d’assurance emprunteur à tout moment. Une assurance moins chère réduit la mensualité globale et donc le taux d’endettement (le HCSF inclut l’assurance dans le calcul).
FAQ : taux d’endettement
Le loyer est-il inclus dans le calcul du taux d’endettement ?
Cela dépend de la situation. Pour un locataire qui demande un crédit à la consommation, le loyer est généralement pris en compte dans les charges. En revanche, pour un locataire qui achète sa résidence principale, le loyer actuel est remplacé par la future mensualité de crédit immobilier dans le calcul. Pour un propriétaire sans crédit immobilier, le loyer n’entre évidemment pas en ligne de compte.
Peut-on obtenir un crédit avec un taux d’endettement supérieur à 35 % ?
C’est possible, mais rare. Les banques disposent d’une marge de flexibilité de 20 % de leur production pour déroger au seuil HCSF. Ces dérogations sont principalement accordées aux primo-accédants achetant leur résidence principale et aux profils à hauts revenus avec un reste à vivre très confortable. Si votre taux dépasse 35 %, un rachat de crédit peut être la solution pour retrouver une capacité d’emprunt.
Le taux d’endettement est-il le même pour un rachat de crédit ?
Oui, les mêmes règles HCSF s’appliquent. Le rachat de crédit vise justement à réduire le taux d’endettement en regroupant les mensualités. L’organisme prêteur vérifiera que le taux d’endettement après rachat est conforme au seuil de 35 %. C’est d’ailleurs l’un des principaux objectifs de l’opération. Simulez votre rachat de crédit pour estimer votre futur taux d’endettement.
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