Vous êtes propriétaire, vous souhaitez acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien, et vous avez déjà plusieurs crédits en cours ? La combinaison rachat de crédit et prêt relais peut constituer une solution adaptée pour gérer cette période de transition financière. Mais cette opération comporte des spécificités qu’il est important de bien comprendre. Décryptage complet.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Définition
Le prêt relais (ou crédit relais) est un prêt de courte durée, généralement compris entre 12 et 24 mois, destiné à financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente du bien actuel. Il permet de « faire le pont » entre les deux opérations immobilières.
Comment fonctionne le prêt relais ?
La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre, généralement entre 60 % et 80 % de sa valeur. Cette somme sert d’apport pour l’achat du nouveau bien. Lorsque l’ancien bien est vendu, le produit de la vente rembourse le prêt relais.
Les différents types de prêt relais
- Prêt relais sec : le montant du prêt relais suffit à financer l’achat du nouveau bien. L’emprunteur ne rembourse pas le capital pendant la durée du relais et paie en général les intérêts chaque mois, ou les reporte en fin de prêt selon l’offre.
- Prêt relais adossé : le prêt relais est complété par un prêt immobilier classique pour financer la différence entre le prix du nouveau bien et le montant du prêt relais. Les deux prêts coexistent pendant la période de transition.
- Prêt relais intégré (ou rachat) : le prêt relais est intégré dans un prêt global qui comprend le financement du nouveau bien. Les mensualités sont calculées pour l’ensemble, avec un remboursement partiel anticipé lors de la vente de l’ancien bien.
Pourquoi combiner rachat de crédit et prêt relais ?
La question se pose lorsqu’un propriétaire cumule plusieurs difficultés financières au moment de changer de bien immobilier :
La problématique de la double charge
Pendant la période de transition (avant la vente de l’ancien bien), l’emprunteur doit assumer simultanément :
- Les mensualités du crédit immobilier en cours sur l’ancien bien
- Les intérêts du prêt relais
- Les mensualités du nouveau prêt immobilier (si prêt relais adossé)
- Les éventuels crédits consommation (auto, personnel, renouvelable)
- Les charges des deux biens (taxe foncière, assurance, copropriété)
Le cumul de toutes ces charges peut porter le taux d’endettement au-delà de 35 % assurance comprise, la norme fixée par le HCSF pour les crédits immobiliers, ce qui peut bloquer l’opération sans restructuration préalable.
Le rachat de crédit comme solution préalable
En regroupant et en restructurant les crédits existants avant ou en même temps que la mise en place du prêt relais, il est possible de :
- Réduire les mensualités globales pour rester sous le seuil de 35 %
- Simplifier la gestion avec une seule mensualité de rachat + le prêt relais
- Améliorer le dossier bancaire pour obtenir le prêt relais dans de meilleures conditions
En savoir plus sur le rachat de crédit
Les situations où cette combinaison est pertinente
Situation 1 : mutation professionnelle
Un emprunteur doit déménager rapidement pour raisons professionnelles. Il n’a pas le temps d’attendre la vente de son bien actuel. Or, il rembourse déjà un crédit immobilier et deux crédits consommation. Le rachat de crédit regroupe les crédits conso et le prêt relais prend en charge la transition immobilière.
Situation 2 : achat avant vente dans un marché tendu
Dans certaines régions, trouver un bien à acheter est plus difficile que vendre. Un couple trouve le bien idéal mais n’a pas encore vendu son logement actuel. Avec plusieurs crédits en cours, le prêt relais seul ne suffit pas toujours : le rachat de crédit peut rendre l’opération viable, sous réserve d’acceptation.
Situation 3 : bien vendu mais pas encore finalisé
Un compromis de vente est signé sur l’ancien bien, mais le délai de réalisation est de 3 à 4 mois. Pendant ce temps, l’emprunteur souhaite signer l’achat du nouveau bien. Le prêt relais couvre cette période, et le rachat de crédit allège les charges en attendant l’encaissement de la vente.
Comment se déroule l’opération ?
Schéma type
Phase 1 — Avant la vente de l’ancien bien :
- Rachat de crédit : regroupement des crédits consommation en une mensualité réduite
- Mise en place du prêt relais sur la base de l’estimation de l’ancien bien
- Souscription du nouveau prêt immobilier (si prêt relais adossé)
- L’emprunteur paie : la mensualité du rachat + les intérêts du prêt relais + éventuellement la mensualité du nouveau prêt
Phase 2 — Après la vente de l’ancien bien :
- Le produit de la vente rembourse le prêt relais
- Si le produit de la vente est supérieur au prêt relais, l’excédent peut servir de remboursement anticipé partiel sur le nouveau prêt
- L’emprunteur ne paie plus que : la mensualité du rachat + la mensualité du nouveau prêt immobilier
Exemple chiffré
Propriétaire d’une maison individuelle, quatre crédits à la consommation (capital restant dû : 66 344 €), garantie hypothécaire sur le logement.
- Montant total du crédit
- 79 000 €
- Durée
- 300 mois (25 ans)
- Taux débiteur
- 6,05 % fixe
- TAEG
- 7,80 % fixe
- Échéances
- 300 mensualités de 511,42 €, hors assurance facultative
- Montant total dû
- 153 422,96 €, hors assurance facultative
- Frais
- Coût total du crédit : 84 426,96 €, dont frais de dossier : 1 659 €, rémunération de l’intermédiaire : 6 320 €, frais d’acte d’hypothèque : 2 025 €
- Garantie
- Hypothèque sur le logement (en cas de défaillance, le bien peut être saisi)
- Assurance
- Hors assurance facultative.
Exemple établi à partir d’un dossier réellement financé en 2026 par l’intermédiaire de Kreid, anonymisé. Les conditions dépendent de chaque situation et de l’établissement prêteur ; elles ne préjugent pas de celles qui vous seront proposées, sous réserve d’acceptation du dossier. La baisse de la mensualité s’accompagne d’un allongement de la durée de remboursement et d’une hausse du coût total. Montant total dû au titre des crédits regroupés avant l’opération : 86 028 € ; après : 153 422,96 €. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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Les risques à connaître
Le risque de non-vente dans les délais
Le principal risque du prêt relais est de ne pas vendre l’ancien bien dans le délai imparti (généralement 12 à 24 mois). Dans ce cas :
- La banque peut accorder une prolongation du prêt relais (sous conditions)
- Le bien peut devoir être vendu à un prix inférieur à l’estimation initiale
- Dans le pire des cas, l’emprunteur se retrouve avec une charge financière insoutenable
Le risque de surestimation du bien
Si le bien est vendu à un prix inférieur à l’estimation ayant servi de base au prêt relais, l’emprunteur devra combler la différence. C’est pourquoi les banques appliquent une décote de 20 % à 40 % sur la valeur estimée pour se prémunir contre ce risque.
Le coût cumulé des opérations
L’addition du rachat de crédit et du prêt relais génère des frais multiples : intérêts du prêt relais, frais de dossier, éventuels frais d’hypothèque, indemnités de remboursement anticipé sur l’ancien prêt. Il est essentiel de calculer le coût global avant de s’engager.
Comment limiter les risques
- Faire estimer le bien par plusieurs professionnels pour obtenir une valeur réaliste
- Mettre en vente l’ancien bien le plus tôt possible, idéalement avant l’achat du nouveau
- Négocier un prêt relais de 24 mois pour se laisser de la marge
- Prévoir un plan B en cas de non-vente (possibilité de mise en location par exemple)
- Se faire accompagner par un courtier qui maîtrise les deux opérations
Reprendre un prêt relais dans un regroupement : les conditions
Intégrer un prêt relais à un regroupement n’est pas une opération standard. Elle s’envisage surtout quand la vente tarde et que l’échéance du relais approche. Les établissements examinent alors plusieurs points :
- Le régime juridique : un regroupement relève du crédit immobilier dès que les prêts immobiliers représentent au moins 60 % du montant regroupé, ce qui est presque toujours le cas avec un relais. S’applique alors notamment le taux d’usure des crédits immobiliers, et l’endettement après opération doit rester dans les limites fixées par l’établissement.
- La garantie : une hypothèque est exigée. Le rapport entre le montant prêté, les prêts conservés et la valeur du bien, retenue par l’expert du prêteur, doit rester dans les limites de l’établissement.
- La disponibilité des offres : les solutions ouvertes à ce type d’opération varient selon les établissements et dans le temps ; elles se vérifient au moment de la demande.
- Le budget après opération : reste à vivre suffisant, revenus stables, aucun retard sur le prêt immobilier en cours.
Les précautions à prendre
- Anticipez : lancez l’étude plusieurs mois avant l’échéance du relais, pas après. Un retard de paiement sur un prêt immobilier ferme la plupart des portes.
- Documentez la vente : mandat de vente, estimations récentes, historique des visites ou des offres. Un prix réaliste rassure l’analyste.
- Comparez avec une prolongation du relais : votre banque peut parfois l’accorder ; c’est à comparer avec le coût d’un regroupement sur une longue durée.
- Mesurez le coût total : transformer un relais en prêt amortissable allonge la durée. Frais de dossier, frais d’acte et intérêts augmentent le coût total, même si la mensualité devient supportable.
Les taux d’usure sont publiés chaque trimestre par la Banque de France. Voir aussi rachat de crédit immobilier et regroupement de prêt immobilier et consommation. Toute opération reste soumise à l’acceptation du dossier par l’établissement prêteur.
FAQ : rachat de crédit et prêt relais
Peut-on intégrer le prêt relais dans un rachat de crédit ?
En pratique, intégrer un prêt relais dans un rachat de crédit classique est difficile, car le prêt relais est par nature un prêt de courte durée remboursé in fine (capital remboursé en une fois lors de la vente). En revanche, certains organismes proposent des montages spécifiques combinant les deux opérations. Un courtier spécialisé comme Kreid peut identifier ces solutions.
Que se passe-t-il si je vends mon bien plus cher que prévu ?
Si le produit de la vente dépasse le montant du prêt relais, l’excédent vous revient. Vous pouvez l’utiliser pour effectuer un remboursement anticipé partiel de votre nouveau prêt immobilier (ce qui réduit la durée ou la mensualité) ou pour tout autre usage.
Un locataire peut-il bénéficier d’un prêt relais ?
Non, le prêt relais est réservé aux propriétaires qui souhaitent vendre un bien pour en acheter un autre. Si vous êtes locataire et que vos crédits en cours bloquent votre projet immobilier, un rachat de crédit locataire classique peut suffire à libérer votre capacité d’emprunt.
Le rachat de crédit et le prêt relais peuvent-ils être souscrits auprès du même organisme ?
Pas nécessairement. Le rachat de crédit est souvent réalisé par un organisme spécialisé, tandis que le prêt relais est généralement proposé par une banque de détail. Passer par un courtier permet de coordonner les deux opérations auprès des partenaires adaptés à chacune.
Kreid coordonne votre projet immobilier
La combinaison rachat de crédit et prêt relais nécessite une vision globale de votre situation financière et immobilière. Les conseillers de Kreid, courtier spécialisé en rachat de crédit, analysent l’ensemble de votre projet et coordonnent les différentes opérations pour construire avec vous la stratégie la plus adaptée, sous réserve d’acceptation des prêteurs.
Parlons de votre projet :
- Par téléphone : 03 20 01 56 10
- En ligne : Être rappelé par un conseiller
- Simulation : Simuler mon rachat de crédit
20 ans à accompagner les clients dans leurs projets. Fondateur de Kreid, je défends une méthode simple : comprendre la situation de chacun, comparer les solutions, et expliquer chaque chiffre avant toute signature.
