Rachat de crédit et prêt relais : comment ça marche ?

Vous êtes propriétaire, vous souhaitez acheter un nouveau bien avant d’avoir vendu l’ancien, et vous avez déjà plusieurs crédits en cours ? La combinaison rachat de crédit et prêt relais peut constituer une solution adaptée pour gérer cette période de transition financière. Mais cette opération comporte des spécificités qu’il est important de bien comprendre. Décryptage complet.

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

Définition

Le prêt relais (ou crédit relais) est un prêt de courte durée, généralement compris entre 12 et 24 mois, destiné à financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente du bien actuel. Il permet de « faire le pont » entre les deux opérations immobilières.

Comment fonctionne le prêt relais ?

La banque avance une partie de la valeur estimée du bien à vendre, généralement entre 60 % et 80 % de sa valeur. Cette somme sert d’apport pour l’achat du nouveau bien. Lorsque l’ancien bien est vendu, le produit de la vente rembourse le prêt relais.

Les différents types de prêt relais

• Prêt relais sec : le montant du prêt relais suffit à financer l’achat du nouveau bien. L’emprunteur ne paie que les intérêts mensuels (pas de remboursement du capital) pendant la durée du prêt relais.
• Prêt relais adossé : le prêt relais est complété par un prêt immobilier classique pour financer la différence entre le prix du nouveau bien et le montant du prêt relais. Les deux prêts coexistent pendant la période de transition.
• Prêt relais intégré (ou rachat) : le prêt relais est intégré dans un prêt global qui comprend le financement du nouveau bien. Les mensualités sont calculées pour l’ensemble, avec un remboursement partiel anticipé lors de la vente de l’ancien bien.

Pourquoi combiner rachat de crédit et prêt relais ?

La question se pose lorsqu’un propriétaire cumule plusieurs difficultés financières au moment de changer de bien immobilier :

La problématique de la double charge

Pendant la période de transition (avant la vente de l’ancien bien), l’emprunteur doit assumer simultanément :

• Les mensualités du crédit immobilier en cours sur l’ancien bien
• Les intérêts du prêt relais
• Les mensualités du nouveau prêt immobilier (si prêt relais adossé)
• Les éventuels crédits consommation (auto, personnel, renouvelable)
• Les charges des deux biens (taxe foncière, assurance, copropriété)

Le cumul de toutes ces charges peut faire exploser le taux d’endettement bien au-delà des 35 % autorisés par les normes HCSF, rendant l’opération impossible sans restructuration préalable.

Le rachat de crédit comme solution préalable

En regroupant et en restructurant les crédits existants avant ou en même temps que la mise en place du prêt relais, il est possible de :

• Réduire les mensualités globales pour rester sous le seuil de 35 %
• Simplifier la gestion avec une seule mensualité de rachat + le prêt relais
• Améliorer le dossier bancaire pour obtenir le prêt relais dans de meilleures conditions

En savoir plus sur le rachat de crédit

Les situations où cette combinaison est pertinente

Situation 1 : mutation professionnelle

Un emprunteur doit déménager rapidement pour raisons professionnelles. Il n’a pas le temps d’attendre la vente de son bien actuel. Or, il rembourse déjà un crédit immobilier et deux crédits consommation. Le rachat de crédit regroupe les crédits conso et le prêt relais prend en charge la transition immobilière.

Situation 2 : achat avant vente dans un marché tendu

Dans certaines régions, trouver un bien à acheter est plus difficile que vendre. Un couple trouve le bien idéal mais n’a pas encore vendu son logement actuel. Avec plusieurs crédits en cours, le prêt relais seul ne suffit pas : le rachat de crédit permet de rendre l’opération viable.

Situation 3 : bien vendu mais pas encore finalisé

Un compromis de vente est signé sur l’ancien bien, mais le délai de réalisation est de 3 à 4 mois. Pendant ce temps, l’emprunteur souhaite signer l’achat du nouveau bien. Le prêt relais couvre cette période, et le rachat de crédit allège les charges en attendant l’encaissement de la vente.

Comment se déroule l’opération ?

Schéma type

Phase 1 — Avant la vente de l’ancien bien :

• Rachat de crédit : regroupement des crédits consommation en une mensualité réduite
• Mise en place du prêt relais sur la base de l’estimation de l’ancien bien
• Souscription du nouveau prêt immobilier (si prêt relais adossé)
• L’emprunteur paie : la mensualité du rachat + les intérêts du prêt relais + éventuellement la mensualité du nouveau prêt

Phase 2 — Après la vente de l’ancien bien :

• Le produit de la vente rembourse le prêt relais
• Si le produit de la vente est supérieur au prêt relais, l’excédent peut servir de remboursement anticipé partiel sur le nouveau prêt
• L’emprunteur ne paie plus que : la mensualité du rachat + la mensualité du nouveau prêt immobilier

Exemple chiffré

Un emprunteur propriétaire d’un bien estimé à 220 000 euros (capital restant dû : 80 000 euros) souhaite acheter un nouveau bien à 280 000 euros.

Sans rachat de crédit : mensualités actuelles (1 120 €) + intérêts prêt relais (~400 €) + mensualité nouveau prêt (~1 100 €) = 2 620 €/mois pendant la transition. Pour des revenus de 5 000 €, le taux d’endettement atteindrait 52,4 %.

Avec rachat de crédit préalable : les crédits conso et auto sont regroupés en une mensualité de 230 €. Le crédit immobilier sera soldé par le prêt relais. Pendant la transition : 230 € (rachat) + 400 € (intérêts relais) + 1 100 € (nouveau prêt) = 1 730 €/mois, soit un taux d’endettement de 34,6 %.

Exemple indicatif et non contractuel. Sous réserve d’acceptation par l’organisme prêteur.

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Les risques à connaître

Le risque de non-vente dans les délais

Le principal risque du prêt relais est de ne pas vendre l’ancien bien dans le délai imparti (généralement 12 à 24 mois). Dans ce cas :

• La banque peut accorder une prolongation du prêt relais (sous conditions)
• Le bien peut devoir être vendu à un prix inférieur à l’estimation initiale
• Dans le pire des cas, l’emprunteur se retrouve avec une charge financière insoutenable

Le risque de surestimation du bien

Si le bien est vendu à un prix inférieur à l’estimation ayant servi de base au prêt relais, l’emprunteur devra combler la différence. C’est pourquoi les banques appliquent une décote de 20 % à 40 % sur la valeur estimée pour se prémunir contre ce risque.

Le coût cumulé des opérations

L’addition du rachat de crédit et du prêt relais génère des frais multiples : intérêts du prêt relais, frais de dossier, éventuels frais d’hypothèque, indemnités de remboursement anticipé sur l’ancien prêt. Il est essentiel de calculer le coût global avant de s’engager.

Comment limiter les risques

• Faire estimer le bien par plusieurs professionnels pour obtenir une valeur réaliste
• Mettre en vente l’ancien bien le plus tôt possible, idéalement avant l’achat du nouveau
• Négocier un prêt relais de 24 mois pour se laisser de la marge
• Prévoir un plan B en cas de non-vente (possibilité de mise en location par exemple)
• Se faire accompagner par un courtier qui maîtrise les deux opérations

FAQ : rachat de crédit et prêt relais

Peut-on intégrer le prêt relais dans un rachat de crédit ?

En théorie, il est difficile d’intégrer un prêt relais dans un rachat de crédit classique, car le prêt relais est par nature un prêt de courte durée avec un remboursement in fine (remboursement du capital en une fois lors de la vente). En revanche, certains organismes proposent des montages spécifiques combinant les deux opérations. Un courtier spécialisé comme Kreid peut identifier ces solutions.

Que se passe-t-il si je vends mon bien plus cher que prévu ?

Si le produit de la vente dépasse le montant du prêt relais, l’excédent vous revient. Vous pouvez l’utiliser pour effectuer un remboursement anticipé partiel de votre nouveau prêt immobilier (ce qui réduit la durée ou la mensualité) ou pour tout autre usage.

Un locataire peut-il bénéficier d’un prêt relais ?

Non, le prêt relais est réservé aux propriétaires qui souhaitent vendre un bien pour en acheter un autre. Si vous êtes locataire et que vos crédits en cours bloquent votre projet immobilier, un rachat de crédit locataire classique peut suffire à libérer votre capacité d’emprunt.

Le rachat de crédit et le prêt relais peuvent-ils être souscrits auprès du même organisme ?

Pas nécessairement. Le rachat de crédit est souvent réalisé par un organisme spécialisé, tandis que le prêt relais est généralement proposé par une banque de détail. L’avantage de passer par un courtier est de pouvoir coordonner les deux opérations auprès des meilleurs partenaires pour chacune.

Kreid coordonne votre projet immobilier

La combinaison rachat de crédit et prêt relais nécessite une vision globale de votre situation financière et immobilière. Les conseillers Kreid, courtier spécialisé en rachat de crédit, analysent l’ensemble de votre projet et coordonnent les différentes opérations pour vous garantir la meilleure stratégie.

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• Par téléphone : 03 20 01 56 10
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