Lorsque vos prêts immobiliers représentent au moins 60 % du montant regroupé, le rachat de crédit immobilier peut donner accès à des taux plus bas, des durées plus longues et des montants plus élevés qu’un regroupement sans garantie. En contrepartie, cette opération implique la mise en place d’une garantie sur votre bien immobilier et un passage chez le notaire.
Kreid, immatriculé à l’ORIAS (n° 22002570) en qualité de mandataire d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (MIOBSP), accompagne les propriétaires partout en France, à domicile dans le Nord, le Pas-de-Calais, l’Aisne, les Ardennes, la Somme et l’Oise ou à distance. Notre rôle : comparer les offres de nos partenaires bancaires pour rechercher des conditions adaptées à votre situation. L’étude est gratuite et sans engagement.
Qu’est-ce que le rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier est une opération de regroupement de prêts dans laquelle la part des crédits immobiliers atteint au moins 60 % du montant total racheté. Cette règle détermine le régime juridique applicable : dès que le seuil de 60 % est atteint, le nouveau prêt est soumis aux dispositions du crédit immobilier (articles L313-1 et suivants du Code de la consommation).
Concrètement, un nouvel organisme prêteur rachète l’ensemble de vos crédits — le prêt immobilier et les éventuels crédits à la consommation — et les remplace par un prêt unique, adossé à une garantie hypothécaire sur votre bien. Vous ne conservez qu’une seule mensualité, un seul taux et un seul interlocuteur.
La règle des 60 % en détail
Le seuil de 60 % s’apprécie sur le montant total des crédits rachetés. Prenons un exemple :
- Capital restant dû sur le crédit immobilier : 120 000 €
- Capital restant dû sur les crédits à la consommation : 30 000 €
- Montant total racheté : 150 000 €
- Part immobilière : 120 000 / 150 000 = 80 %
La part immobilière (80 %) dépasse 60 % : l’opération est un rachat de crédit immobilier. Si, dans un autre cas, la part immobilière était inférieure à 60 %, l’opération serait traitée comme un rachat de crédit à la consommation, avec des règles et des plafonds différents. Pour en savoir plus sur cette dernière catégorie, consultez notre page dédiée au rachat de crédit consommation.
Pour une vision globale du mécanisme de rachat de crédit, consultez notre page principale.
Quand envisager un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier peut être pertinent dans plusieurs situations :
Vos mensualités cumulées pèsent trop lourd
Vous avez un crédit immobilier en cours et vous avez contracté plusieurs crédits à la consommation au fil des années. Le cumul de toutes les mensualités dépasse votre zone de confort financier. Le rachat permet de tout regrouper en une seule échéance, souvent inférieure au total actuel — moyennant un allongement de la durée.
Les taux ont baissé depuis la souscription de votre prêt immobilier
Si vous avez contracté votre prêt immobilier à un taux significativement plus élevé que les conditions actuelles du marché, un rachat peut vous faire bénéficier d’un taux plus bas. L’écart doit être suffisant (généralement au moins 0,70 à 1 point de pourcentage) pour compenser les frais de l’opération.
Vous souhaitez dégager de la trésorerie
Le rachat de crédit immobilier peut intégrer une enveloppe de trésorerie dans l’opération, par exemple pour financer des travaux ou un autre projet. Ce montant supplémentaire est inclus dans le nouveau prêt.
Votre situation a évolué
Changement de situation familiale (divorce, décès, nouvelle union), passage à la retraite, baisse de revenus : le rachat de crédit immobilier peut permettre d’adapter vos mensualités à votre nouvelle situation, sous réserve d’acceptation.
Les caractéristiques du rachat de crédit immobilier
| Caractéristique | Rachat de crédit immobilier |
|---|---|
| Condition d’application | Part immobilière égale ou supérieure à 60 % du total racheté |
| Montant | Jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros |
| Durée de remboursement | Jusqu’à 25 ans (300 mois) |
| Taux indicatifs 2026 | 4,8 % à 5,9 % (prêt immobilier majoritaire, avec garantie), selon le profil et la durée |
| Garantie | Hypothèque conventionnelle ou caution, selon le prêteur |
| Passage chez le notaire | Obligatoire pour la mise en place de la garantie |
| Délai légal | Offre maintenue 30 jours et délai de réflexion de 10 jours (offre non acceptée avant ce délai) |
| Profils éligibles | Propriétaires uniquement |
Taux indicatifs, sous réserve d’acceptation. Les conditions varient selon le profil de l’emprunteur, la valeur du bien, le montant et la durée.
Le rôle de l’hypothèque
L’hypothèque est la pierre angulaire du rachat de crédit immobilier. C’est elle qui permet d’obtenir des conditions avantageuses, car elle constitue une garantie réelle pour l’organisme prêteur.
Comment fonctionne l’hypothèque ?
L’hypothèque est une sûreté inscrite sur votre bien immobilier au bureau des hypothèques (aujourd’hui service de publicité foncière). Elle donne au prêteur le droit de saisir et de faire vendre le bien en cas de défaut de paiement. Cette garantie étant solide, l’organisme prêteur accepte de proposer des taux plus bas et des montants plus élevés.
La mise en place de l’hypothèque nécessite un acte notarié. Le notaire rédige l’acte, procède à l’inscription et perçoit les frais afférents (émoluments, taxe de publicité foncière, contribution de sécurité immobilière). Ces frais représentent environ 1,5 % à 2 % du montant garanti.
Hypothèque et valeur du bien
Le montant du rachat de crédit ne peut généralement pas excéder 70 à 80 % de la valeur estimée du bien (on parle de quotité hypothécaire). Par exemple, pour un bien estimé à 250 000 €, le montant total du rachat sera en principe plafonné entre 175 000 et 200 000 €. Une expertise immobilière peut être demandée par l’organisme prêteur pour estimer la valeur du bien.
Mainlevée d’hypothèque
Si votre bien est déjà hypothéqué au titre de votre prêt immobilier actuel, il faudra procéder à une mainlevée de l’ancienne hypothèque avant d’inscrire la nouvelle. Cette opération engendre des frais supplémentaires (environ 0,5 % à 0,8 % du montant initial). Le notaire s’occupe de l’ensemble de ces formalités.
Rachat de crédit immobilier ou renégociation de prêt : quelle différence ?
Il est essentiel de ne pas confondre ces deux opérations, même si elles visent toutes deux à améliorer les conditions de votre prêt :
| Critère | Renégociation | Rachat de crédit immobilier |
|---|---|---|
| Interlocuteur | Votre banque actuelle | Un nouvel organisme prêteur |
| Nombre de crédits concernés | Un seul (le prêt immobilier) | Tous vos crédits (immo + conso) |
| Mise en concurrence | Non — vous dépendez de votre banque | Oui — plusieurs organismes comparés |
| Frais | Avenant au contrat (frais réduits) | IRA, frais de garantie, frais de dossier, notaire |
| Trésorerie complémentaire | Rarement possible | Possible dans le cadre de l’opération |
| Nouvelle garantie | Non | Oui (hypothèque) |
Tableau comparatif indicatif. Les conditions varient selon les établissements.
La renégociation est plus simple et moins coûteuse, mais elle ne concerne qu’un seul prêt et dépend de la bonne volonté de votre banque. Le rachat de crédit immobilier est plus complet : il regroupe tous vos emprunts, met en concurrence plusieurs organismes et peut inclure une trésorerie. Il est généralement privilégié lorsque vous avez plusieurs crédits à regrouper ou lorsque votre banque refuse de renégocier.
Les taux du rachat de crédit immobilier en 2026
Le rachat de crédit immobilier bénéficie de taux inférieurs à ceux du rachat de crédit à la consommation, grâce à la garantie hypothécaire. Voici un aperçu des barèmes observés :
Barème constaté au 10 octobre 2026 :
| Type de regroupement | Durée | Taux débiteur fixe constaté |
|---|---|---|
| Sans garantie, propriétaire | jusqu’à 8 ans | 5,3 % à 7,7 % |
| Sans garantie, propriétaire | 9 à 15 ans | 6,5 % à 8,1 % |
| Sans garantie, locataire | jusqu’à 8 ans | 6,0 % à 7,7 % |
| Sans garantie, locataire | 9 à 13 ans | 6,9 % à 8,2 % |
| Avec garantie hypothécaire, crédits à la consommation majoritaires | 10 à 25 ans | 5,5 % à 7,0 % |
| Avec garantie hypothécaire, prêt immobilier majoritaire (60 % ou plus) | 20 à 25 ans | 4,8 % à 5,4 % |
Fourchettes de taux débiteurs fixes, hors assurance, constatées dans les barèmes des établissements partenaires de Kreid au 10 octobre 2026. Le TAEG, qui intègre les frais de dossier et d’intermédiation, est plus élevé et plafonné par le taux d’usure. Le taux appliqué dépend de votre profil, de la durée et des garanties, sous réserve d’acceptation du dossier.
Pour une analyse complète des taux et des facteurs qui les influencent, consultez notre page sur le meilleur taux de rachat de crédit.
Les frais à prévoir
Le rachat de crédit immobilier génère des frais spécifiques qu’il convient d’intégrer dans le calcul de la rentabilité de l’opération :
- Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : plafonnées à 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé (le montant le plus bas des deux). Elles s’appliquent au solde de votre crédit immobilier actuel.
- Frais de mainlevée d’hypothèque : si votre prêt actuel est garanti par une hypothèque, la mainlevée coûte environ 0,5 % à 0,8 % du montant initial du prêt.
- Frais de nouvelle garantie hypothécaire : environ 1,5 % à 2 % du montant garanti, incluant les émoluments du notaire et les taxes.
- Frais de dossier bancaire : variables selon le prêteur, indiqués dans l’offre.
- Honoraires d’intermédiation : chez Kreid, au maximum 10 % du besoin financé, annoncés par écrit dès la proposition et jamais versés avant le déblocage des fonds.
- Assurance emprunteur : exigée par le prêteur dans la quasi-totalité des cas. La loi Lemoine vous permet de choisir librement votre assurance de prêt et de la changer à tout moment.
Votre conseiller Kreid intègre systématiquement l’ensemble de ces frais dans le calcul du coût global de l’opération, afin que vous disposiez d’une vision complète avant de prendre votre décision.
Exemple chiffré d’un rachat de crédit immobilier
Voici un dossier réellement accompagné par Kreid, présenté avec toutes ses caractéristiques.
Propriétaire d’une maison individuelle, quatre crédits à la consommation (capital restant dû : 66 344 €), garantie hypothécaire sur le logement.
- Montant total du crédit
- 79 000 €
- Durée
- 300 mois (25 ans)
- Taux débiteur
- 6,05 % fixe
- TAEG
- 7,80 % fixe
- Échéances
- 300 mensualités de 511,42 €, hors assurance facultative
- Montant total dû
- 153 422,96 €, hors assurance facultative
- Frais
- Coût total du crédit : 84 426,96 €, dont frais de dossier : 1 659 €, rémunération de l’intermédiaire : 6 320 €, frais d’acte d’hypothèque : 2 025 €
- Garantie
- Hypothèque sur le logement (en cas de défaillance, le bien peut être saisi)
- Assurance
- Hors assurance facultative.
Exemple établi à partir d’un dossier réellement financé en 2026 par l’intermédiaire de Kreid, anonymisé. Les conditions dépendent de chaque situation et de l’établissement prêteur ; elles ne préjugent pas de celles qui vous seront proposées, sous réserve d’acceptation du dossier. La baisse de la mensualité s’accompagne d’un allongement de la durée de remboursement et d’une hausse du coût total. Montant total dû au titre des crédits regroupés avant l’opération : 86 028 € ; après : 153 422,96 €. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Le parcours du rachat de crédit immobilier avec Kreid
- Analyse de votre situation : un conseiller étudie vos revenus, vos charges, vos crédits en cours et la valeur estimée de votre bien. Contactez-nous au 03 20 01 56 10 ou via notre simulateur en ligne.
- Recherche de financement : votre dossier est présenté à nos partenaires bancaires spécialisés en rachat hypothécaire. Nous comparons les réponses obtenues pour vous présenter celles qui correspondent le mieux à votre situation.
- Proposition détaillée : nouvelle mensualité, taux, durée, coût total, frais annexes — tout est détaillé. Vous décidez en toute connaissance de cause.
- Montage du dossier : constitution des pièces justificatives, transmission à l’organisme prêteur, suivi des demandes complémentaires.
- Passage chez le notaire et déblocage : signature de l’acte hypothécaire, déblocage des fonds, remboursement de vos anciens créanciers. L’ensemble prend environ six à dix semaines.
Kreid intervient partout en France à distance, et à domicile dans le Nord, le Pas-de-Calais, l’Aisne, les Ardennes, la Somme et l’Oise. Nos conseillers connaissent les critères des établissements partenaires et orientent votre dossier vers ceux dont les normes correspondent à votre profil.
Foire aux questions sur le rachat de crédit immobilier
Faut-il obligatoirement être propriétaire pour faire un rachat de crédit immobilier ?
Oui. Le rachat de crédit immobilier nécessite la mise en place d’une garantie hypothécaire, ce qui implique d’être propriétaire d’un bien immobilier (résidence principale, secondaire ou investissement locatif). Si vous êtes locataire, vous pouvez vous tourner vers le rachat de crédit consommation ou consulter notre page rachat de crédit locataire.
La renégociation de prêt immobilier est-elle toujours préférable au rachat ?
Pas nécessairement. La renégociation est moins coûteuse en frais, mais elle ne concerne qu’un seul prêt et dépend de l’accord de votre banque. Si vous avez plusieurs crédits à regrouper, si votre banque refuse de renégocier ou si vous souhaitez intégrer une trésorerie complémentaire, le rachat de crédit immobilier peut être plus adapté. Votre conseiller Kreid vous aide à déterminer quelle option est la plus avantageuse dans votre situation.
Que se passe-t-il si mon bien immobilier a perdu de la valeur ?
La valeur du bien est un critère déterminant car le montant du rachat est plafonné en fonction de la quotité hypothécaire (généralement 70 à 80 % de la valeur estimée). Si votre bien a perdu de la valeur, le montant maximal du rachat sera réduit. Dans certains cas, l’opération peut ne pas être réalisable si le capital restant dû dépasse la quotité acceptable. Une expertise immobilière permettra de déterminer la valeur actuelle de votre bien.
Peut-on faire un rachat de crédit immobilier sur un bien en SCI ?
C’est possible dans certains cas, mais les conditions sont plus restrictives. L’organisme prêteur examinera la structure de la SCI, les parts détenues, les revenus des associés et la valeur du bien. Tous les organismes n’acceptent pas ce type de montage. Kreid peut vous orienter vers les partenaires qui étudient ce profil de dossier.
Optimisez votre crédit immobilier avec Kreid
Le rachat de crédit immobilier est une opération structurante qui peut alléger vos mensualités et simplifier la gestion de vos emprunts ; l’allongement éventuel de la durée augmente en revanche le coût total du crédit. En tant que propriétaire, vous disposez d’un atout majeur — votre patrimoine immobilier — qui peut faciliter l’accès à des conditions plus favorables.
Faites analyser votre situation gratuitement :
- Par téléphone : 03 20 01 56 10
- En ligne : prendre rendez-vous avec un conseiller
