Dans quelles situations verse-t-on une soulte ?
Dès qu’un bien appartient à plusieurs personnes et que l’une d’elles souhaite le garder seule, elle doit indemniser les autres. Les cas les plus fréquents :
- divorce ou séparation de corps, lorsque l’un des époux conserve le logement familial ;
- rupture d’un PACS ou séparation de concubins ayant acheté ensemble ;
- succession, lorsqu’un héritier reprend la maison familiale et indemnise ses frères et sœurs ;
- sortie d’une indivision entre proches ou entre associés de fait.
Le principe est posé par l’article 815 du Code civil : nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. Le rachat de part, moyennant soulte, est l’alternative à la vente du bien. Les questions propres au couple, comme la solidarité des dettes ou le sort des crédits communs, sont traitées dans notre guide du rachat de crédit après un divorce.
Comment se détermine le montant de la soulte ?
Le calcul repose sur trois éléments, à établir avec soin car ils engagent toute la suite :
- La valeur du bien. Elle doit correspondre au prix du marché. Mieux vaut réunir plusieurs avis de valeur, d’agences ou du notaire, plutôt que de retenir un chiffre arrangeant : une valeur trop basse peut être contestée, une valeur trop haute alourdit inutilement le financement.
- Le passif attaché au bien. On déduit le capital restant dû des prêts immobiliers, que la personne qui garde le bien prendra à sa charge.
- La part de chacun. Elle résulte du titre de propriété, du régime matrimonial et des comptes entre les parties : apport personnel de l’un, remboursements inégaux, récompenses dues à la communauté. En succession, elle dépend des droits de chaque héritier et des donations antérieures à rapporter.
La soulte correspond à la part nette revenant à celui qui sort. C’est au notaire qu’il revient de chiffrer précisément ces comptes dans l’acte de partage ou l’état liquidatif.
Droit de partage et frais de notaire
Le partage d’un bien immobilier passe par un acte notarié. Il donne lieu au paiement du droit de partage, calculé sur l’actif net partagé et non sur le seul montant de la soulte :
- 1,10 % pour les partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou la rupture d’un PACS ;
- 2,50 % dans les autres cas, notamment entre héritiers ou entre concubins.
S’ajoutent les émoluments du notaire, réglementés, et les frais de publicité foncière. Les modalités sont détaillées sur service-public.fr. Si un nouveau prêt est souscrit, les frais de garantie et de dossier viennent en plus : l’ensemble doit être intégré au plan de financement dès le départ.
Ne pas oublier la désolidarisation
L’acte de partage règle la propriété du bien, mais il ne modifie pas le contrat de prêt souscrit à deux, comme l’explique notre page sur le rachat de crédit en couple. Tant que la banque n’a pas accepté de libérer l’un des co-emprunteurs, chacun reste tenu de la totalité du prêt immobilier. Deux voies existent : obtenir de la banque un avenant de désolidarisation, ou solder le prêt existant grâce au nouveau financement. Dans les deux cas, la personne qui garde le bien doit démontrer qu’elle peut assumer seule l’ensemble des remboursements.
Les options pour financer la soulte
L’épargne ou un apport familial
C’est la voie la plus simple et la moins coûteuse, quand elle est possible. Une donation d’un parent doit être déclarée et peut entraîner des droits selon les abattements disponibles.
Un prêt immobilier dédié
Une banque peut financer la soulte, seule ou avec la reprise du prêt immobilier existant. Ce financement relève du crédit immobilier : la règle du HCSF limite en principe le taux d’effort à 35 % assurance comprise et la durée à 25 ans, avec les revenus d’une seule personne désormais.
Un regroupement intégrant la soulte
Lorsque d’autres crédits pèsent sur le budget, certains établissements spécialisés financent la soulte en même temps que le prêt immobilier restant et les autres crédits, avec une garantie sur le bien. Leurs conditions sont précises : la soulte doit rester l’objet principal, la reprise des autres crédits est limitée, et le divorce doit être prononcé ou relever d’un consentement mutuel, avec un projet d’acte liquidatif. Les fichages et les dettes au contentieux sont exclus.
Ces opérations, où la part immobilière dépasse souvent 60 % du montant, relèvent du crédit immobilier et donc d’un taux d’usure bas, de 4,09 à 5,40 % selon la durée au quatrième trimestre 2026. Les solutions disponibles varient selon les établissements et les périodes ; nous vous indiquons celles qui sont ouvertes au moment de votre étude.
Une soulte modeste dans un regroupement de crédits
Pour une soulte limitée, certains établissements peuvent l’intégrer comme projet à un regroupement de crédits, à condition que la part immobilière reste inférieure à 60 % du montant regroupé et que le montant ne dépasse pas quelques dizaines de milliers d’euros.
Le renfort d’une garantie familiale
Si la valeur du bien ne suffit pas à couvrir le financement, un proche peut, dans certains cas, apporter un autre bien en garantie. Ce mécanisme et ses risques sont présentés dans notre page sur la caution hypothécaire.
Les précautions à prendre
- Obtenir l’accord de financement avant de signer le partage. Coordonnez le calendrier avec le notaire pour que l’acte et le déblocage des fonds interviennent ensemble.
- Raisonner avec un seul revenu. Vérifiez votre reste à vivre en intégrant les pensions versées ou perçues et toutes les charges du logement, désormais à votre seul nom.
- Revoir l’assurance emprunteur. Le nouveau prêt sera assuré sur votre seule tête : comparer les contrats peut alléger le coût total, voir notre page courtier en assurance emprunteur.
- Garder la vente en option. Si le financement fragilise durablement votre budget, vendre et partager le prix peut être plus raisonnable.
- Mesurer le coût total. Allonger la durée pour réduire la mensualité augmente le coût du crédit.
Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Toute solution reste soumise à l’acceptation du dossier par l’établissement prêteur.
Questions fréquentes sur le financement d’une soulte
Peut-on financer la soulte avant que le divorce soit prononcé ?
Un divorce en cours est refusé par la quasi-totalité des établissements. Un divorce par consentement mutuel peut parfois être étudié sur la base de la convention signée et du projet de liquidation, avec une garantie sur le bien, sous réserve d’acceptation.
Qui paie les frais de partage ?
La répartition se décide entre les parties, avec le conseil du notaire. Elle doit être fixée tôt, car elle modifie le montant à financer.
Peut-on financer la soulte d’une maison héritée ?
Oui, selon les mêmes principes. Les établissements examinent la capacité de remboursement de l’héritier qui conserve le bien et la valeur de ce bien, une fois les droits de chacun établis par le notaire.
Que faire si l’autre partie refuse de vendre ou de céder sa part ?
À défaut d’accord, un partage judiciaire peut être demandé. L’accompagnement d’un avocat est alors indispensable.
Les frais de notaire peuvent-ils être inclus dans le prêt ?
Souvent, oui, sous réserve d’acceptation. Ils augmentent toutefois le montant emprunté et le ratio entre le prêt et la valeur du bien.
20 ans à accompagner les clients dans leurs projets. Fondateur de Kreid, je défends une méthode simple : comprendre la situation de chacun, comparer les solutions, et expliquer chaque chiffre avant toute signature.
