Investisseur locatif : regrouper un prêt locatif avec ses autres crédits

Oui, un rachat de crédit avec un investissement locatif est possible : le prêt qui finance votre bien loué peut être regroupé avec votre prêt de résidence principale et vos crédits à la consommation, sous réserve d’acceptation du dossier par le prêteur. Tout se joue sur la façon dont l’établissement lit vos loyers, sur la garantie qu’il peut prendre et sur la part immobilière du montant regroupé.

Cette page s’adresse aux bailleurs particuliers qui détiennent un ou plusieurs logements loués et dont les mensualités cumulées pèsent sur le budget. Elle ne contient ni conseil fiscal ni estimation de rentabilité : ces sujets relèvent de votre expert-comptable, de votre notaire ou de l’administration fiscale.

Peut-on faire un rachat de crédit quand on a un investissement locatif ?

Oui. Un prêt locatif est un crédit immobilier comme un autre aux yeux du prêteur qui rachète : il figure dans le tableau des encours, avec son capital restant dû, ses éventuelles indemnités de remboursement anticipé et sa garantie. Il peut être repris seul, avec le prêt de votre résidence principale, ou avec l’ensemble de vos crédits.

La situation typique que nous rencontrons : un foyer a acheté un appartement à louer en comptant sur le loyer pour couvrir une bonne partie de la mensualité, puis un imprévu est arrivé. Vacance locative, travaux de copropriété, locataire en retard, naissance, voiture à remplacer… Le crédit locatif continue de tomber chaque mois, et des crédits à la consommation s’ajoutent pour combler les trous. Le regroupement vise alors à remettre l’ensemble sur une seule mensualité compatible avec le budget réel du foyer.

Le principe général du regroupement d’un prêt immobilier et de crédits à la consommation s’applique ; ce guide se concentre sur ce qui change quand l’un des biens est loué.

Comment les prêteurs retiennent-ils vos loyers ?

C’est la question décisive pour un bailleur. Un loyer n’est pas un salaire : il peut s’arrêter (départ du locataire, impayé, travaux) et il génère des charges. Les établissements ne retiennent donc jamais 100 % du loyer dans vos revenus sans précaution.

Une décote appliquée au loyer brut

Pour l’octroi de crédits immobiliers, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) indique dans sa foire aux questions sur les critères d’octroi que les revenus locatifs sont pris en compte en brut, avant abattements fiscaux et charges, et que les établissements appliquent une décote pour refléter le risque locatif. Le taux de cette décote n’est pas fixé par le texte : il dépend de chaque établissement.

La méthode du différentiel, écartée pour l’achat mais pas toujours en rachat

La même foire aux questions écarte, pour les crédits soumis à la décision du HCSF, la méthode dite « du différentiel », qui consiste à retrancher le loyer de la mensualité. Mais elle précise aussi que les rachats et regroupements de crédits sont exclus du champ de cette décision : en regroupement, chaque établissement applique sa propre méthode de lecture des loyers, différentielle ou non. C’est l’une des raisons pour lesquelles deux prêteurs peuvent aboutir à des taux d’endettement très différents pour le même foyer.

Ce qui rassure un prêteur sur vos loyers

Pour mesurer l’effet de cette lecture sur votre dossier, la méthode est détaillée dans notre guide pour calculer son taux d’endettement.

Quels crédits peut-on regrouper quand on est bailleur ?

Un bailleur peut en principe intégrer dans l’opération :

• le prêt qui a financé le bien locatif, y compris un prêt plus récent que celui de la résidence principale ;
• le prêt de la résidence principale, si vous êtes propriétaire occupant ;
• un prêt travaux contracté pour remettre le logement loué en état ;
• les crédits à la consommation, le crédit renouvelable et un découvert installé.

Il n’est pas obligatoire de tout reprendre. Si le prêt locatif a été conclu à un taux bas et qu’il reste peu d’années, il peut être plus pertinent de le conserver et de regrouper le reste. L’étude doit comparer les deux scénarios, coût total compris. Gardez en tête qu’un allongement de la durée réduit la mensualité mais augmente le coût total du crédit.

Prêt locatif regroupé : crédit immobilier ou crédit à la consommation ?

Le régime juridique du nouveau prêt dépend de la composition de ce qui est regroupé. Lorsque la part des crédits immobiliers atteint au moins 60 % du montant total de l’opération, le regroupement relève du crédit immobilier (article R314-18 du Code de la consommation, présenté par l’ANIL dans son analyse du régime des regroupements de crédits). En dessous, il relève du crédit à la consommation.

Pour un bailleur, le prêt locatif compte dans la part immobilière. Inclure ou non ce prêt peut donc faire basculer l’opération d’un régime à l’autre, avec des conséquences concrètes : durée possible, garantie, taux d’usure applicable (4,09 %, 4,68 % ou 5,40 % selon la durée en crédit immobilier, 8,56 % en crédit à la consommation au quatrième trimestre 2026), règles de rétractation ou de réflexion. Le délai de rétractation ou de réflexion d’un rachat de crédit n’est pas le même dans les deux cas.

Quelle garantie le prêteur peut-il prendre sur un bien loué ?

Dès que l’opération dépasse les montants accordés sans garantie, le prêteur demande en général une hypothèque. Le bien locatif peut servir d’assiette, tout comme la résidence principale. Quelques points propres aux bailleurs :

• La valeur retenue d’un bien occupé : un logement loué se vend en général moins facilement qu’un logement libre, et certains établissements en tiennent compte dans leur estimation.
• La garantie existante : si le prêt locatif est garanti par une hypothèque, sa mainlevée génère des frais ; s’il est cautionné par un organisme de caution, le remboursement anticipé peut ouvrir droit à une restitution partielle selon le contrat.
• Le choix du bien gagé : gager le bien loué plutôt que la résidence principale, ou l’inverse, se discute avec le prêteur selon la valeur et les encours de chaque bien.

Le fonctionnement de cette garantie est détaillé dans notre guide du rachat de crédit hypothécaire. Les frais d’une telle opération (indemnités de remboursement anticipé, frais de garantie, frais de dossier) s’ajoutent au besoin financé. Pour un prêt immobilier, les indemnités sont plafonnées à six mois d’intérêts et à 3 % du capital restant dû, comme le rappelle service-public.fr.

Et si le bien est détenu en SCI ?

Lorsque le logement loué appartient à une société civile immobilière, l’emprunteur n’est pas vous, mais la SCI. Son prêt ne peut pas être fondu dans un regroupement à votre nom comme un crédit personnel : ce sont deux patrimoines distincts. Peu d’établissements étudient ces montages, et seulement au cas par cas.

En pratique, deux pistes sont regardées :

• conserver le prêt de la SCI tel quel et regrouper uniquement vos crédits personnels, en tenant compte de votre part dans les échéances de la société ;
• étudier un refinancement au niveau de la SCI elle-même, ce qui relève d’une analyse distincte, avec les statuts, les comptes et l’accord des associés.

Dans les deux cas, les incidences juridiques et fiscales doivent être validées par votre notaire ou votre expert-comptable avant toute décision.

Regrouper, conserver ou vendre : comment arbitrer ?

Le rachat n’est pas la seule réponse à un budget de bailleur sous tension. Avant d’engager une étude, posez-vous ces questions :

1. Le problème est-il durable ? Une vacance de quelques mois ne se traite pas comme une baisse de revenus définitive.
2. Le bien locatif est-il en cause ? Si les travaux à venir ou la gestion pèsent plus lourd que prévu, la question de la vente se pose. Nous la comparons au regroupement dans notre guide rachat de crédit ou vente du bien.
3. Une renégociation suffit-elle ? Si seul le taux d’un prêt est en cause, la renégociation ou le rachat d’un seul prêt peut être plus simple.
4. Combien coûte l’allongement ? Une mensualité plus basse sur une durée plus longue se paie en intérêts supplémentaires : comparez toujours le coût total.

Le regroupement ne modifie ni votre fiscalité locative ni les obligations liées à un éventuel dispositif fiscal. Le traitement des intérêts d’un prêt refinancé dans vos revenus fonciers relève de règles précises : faites-le vérifier par un professionnel ou auprès de l’administration fiscale avant de signer.

Quels documents préparer en tant que bailleur ?

En plus des pièces justificatives habituelles d’un rachat de crédit, un dossier de bailleur est plus solide avec :

• le ou les baux en cours, signés ;
• les relevés de compte montrant l’encaissement régulier des loyers ;
• le dernier avis d’imposition faisant apparaître les revenus fonciers ou de location meublée ;
• le tableau d’amortissement et l’offre de prêt du bien locatif ;
• le titre de propriété et, en copropriété, les derniers appels de charges et procès-verbaux d’assemblée générale.

Kreid est une marque de My Finances, mandataire d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement et courtier d’assurance (ORIAS n° 22002570). Nous étudions ces dossiers pour des résidents fiscaux français, à domicile dans les Hauts-de-France et départements voisins ou à distance partout en France. Toute opération reste soumise à l’acceptation du prêteur.

Questions fréquentes sur le rachat de crédit avec un investissement locatif

Yohan Morgan
20 ans à accompagner les clients dans leurs projets. Fondateur de Kreid, je défends une méthode simple : comprendre la situation de chacun, comparer les solutions, et expliquer chaque chiffre avant toute signature.