Un rachat de crédit avec un PTZ en cours est possible : le prêt à taux zéro peut être conservé à côté du nouveau prêt ou être remboursé dans l’opération, sous réserve d’acceptation du dossier par le prêteur. Comme il ne porte pas d’intérêts, le garder est le plus souvent la solution la moins coûteuse ; l’inclure ne se justifie que dans des cas précis. Le même raisonnement vaut pour un prêt employeur Action Logement à taux réduit.
PTZ, prêt Action Logement : de quoi parle-t-on ?
Ces deux prêts aidés accompagnent souvent un premier achat de résidence principale. Ils se retrouvent ensuite dans les dossiers de rachat, à côté du prêt bancaire principal.
- Le prêt à taux zéro (PTZ) finance une partie de l’achat ou de la construction de la résidence principale, en complément d’au moins un autre prêt. Il est accordé sous conditions de ressources par les établissements ayant signé une convention avec l’État. Vous remboursez le capital, sans intérêts ni frais de dossier. Sa durée peut aller jusqu’à 25 ans, avec selon les revenus une période de différé pendant laquelle vous ne le remboursez pas (fiche PTZ de service-public.fr).
- Le prêt accession d’Action Logement, souvent appelé « prêt employeur », est un prêt à taux réduit réservé aux salariés d’entreprises éligibles du secteur privé. Ses conditions ont évolué au fil des années : seule votre offre de prêt fait foi pour le vôtre.
Dans un dossier de rachat, ces prêts posent toujours la même question : faut-il les rembourser avec l’argent du nouveau prêt, ou les laisser courir ?
Peut-on faire racheter son prêt immobilier quand on a un PTZ ?
Oui. Le PTZ ne bloque pas le rachat du prêt principal ni le regroupement de vos autres crédits. Ce qui compte, c’est ce que prévoient vos contrats et la façon dont le nouveau prêteur traite le PTZ conservé.
Un point mérite attention : la convention entre l’État et les banques prévoit que, sauf demande expresse de l’emprunteur, le PTZ n’est pas remboursé avant les autres prêts gérés par le même établissement. L’ANIL rappelle aussi qu’une clause imposant de rembourser en priorité le prêt le moins cher a été jugée licite par la Cour de cassation. Autrement dit, selon votre contrat, un remboursement anticipé peut être affecté d’abord au PTZ, ou réparti entre vos prêts. Il faut lire votre offre avant de construire le scénario.
Pour le reste, le rachat suit le parcours habituel d’un rachat de crédit immobilier : étude, offre, délai de réflexion, puis remboursement des prêts repris.
Garder ou inclure son PTZ dans un regroupement de crédits ?
Dans la grande majorité des dossiers, l’intérêt du PTZ est justement d’être gratuit. Le rembourser avec un nouveau prêt qui, lui, porte intérêts revient à transformer une dette sans coût en dette payante. Ce n’est pertinent que si cela débloque quelque chose d’important.
| Option | Avantages | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Conserver le PTZ | Pas d’intérêts sur cette part ; montant à financer plus faible ; frais calculés sur une base plus réduite | Sa mensualité reste à payer à côté du nouveau prêt ; elle compte dans vos charges ; fin du différé à anticiper |
| Inclure le PTZ | Une seule mensualité ; plus de reprise de remboursement à prévoir en fin de différé | Cette part devient porteuse d’intérêts ; coût total plus élevé ; vérifier les clauses du contrat |
Le piège de la fin de différé
Beaucoup d’emprunteurs ont oublié que leur PTZ comporte un différé. À son terme, une nouvelle mensualité apparaît, parfois au moment où le budget est déjà tendu. Si vous êtes dans ce cas, l’étude doit intégrer la mensualité future du PTZ, pas seulement celle d’aujourd’hui. Votre tableau d’amortissement indique la date de reprise.
Quand l’inclure peut se discuter
- la reprise du PTZ après différé rend le budget intenable, même après regroupement des autres crédits ;
- le capital restant dû du PTZ est faible et le garder complique l’opération ;
- un projet impose de rembourser le PTZ, par exemple une vente (voir plus bas).
Dans tous les cas, comparez le coût total des deux scénarios. Allonger la durée pour baisser la mensualité augmente le coût total du crédit.
Et le prêt employeur Action Logement ?
Le raisonnement est proche. Un prêt Action Logement est en général conclu à un taux inférieur à celui d’un rachat de crédit : le conserver est souvent plus économique. Avant toute décision, vérifiez dans votre offre de prêt :
- le taux et la durée restant à courir ;
- les éventuelles clauses d’exigibilité anticipée (vente du logement, changement d’usage) ;
- les conditions et frais éventuels de remboursement anticipé ;
- la garantie attachée au prêt et l’assurance souscrite.
Si le prêt est conservé, sa mensualité est intégrée aux charges retenues par le nouveau prêteur pour calculer votre taux d’endettement après rachat.
PTZ et règle des 60 % : pourquoi c’est important
Un regroupement relève du crédit immobilier lorsque les crédits immobiliers représentent au moins 60 % du montant total regroupé, comme l’explique l’ANIL dans son analyse du régime juridique des regroupements de crédits (article R314-18 du Code de la consommation). En dessous de ce seuil, l’opération relève du crédit à la consommation.
Le PTZ et le prêt Action Logement sont des prêts immobiliers. Les inclure augmente la part immobilière ; les conserver la diminue. Dans un dossier proche du seuil, ce choix peut donc faire changer l’opération de régime, avec des différences de durée possible, de garantie, de taux d’usure et de délai de réflexion. Pour la même raison, il peut modifier le type de garantie demandée.
Ce n’est pas une variable à manier seule : nous la regardons avec le coût total et la mensualité, jamais pour elle-même.
Vente, location, transfert : que devient le PTZ ?
Votre projet de rachat s’accompagne parfois d’un changement de situation. Les règles du PTZ dépendent de la date d’émission de votre offre ; pour les offres émises depuis 2017, l’ANIL détaille les règles du PTZ :
- Vente ou donation : toute mutation entre vifs du logement entraîne le remboursement intégral du capital restant dû du PTZ, sauf transfert du prêt sur une nouvelle opération éligible, que l’établissement peut refuser.
- Location : pendant les six ans d’occupation obligatoire, la mise en location n’est admise que dans des cas limitativement prévus (mobilité professionnelle impliquant au moins 50 km ou 1 h 30 de trajet, décès, divorce ou dissolution de PACS, invalidité reconnue, chômage de plus d’un an), sous conditions de loyer et de ressources du locataire. Si le logement a été acheté pour être occupé au départ en retraite, il doit au contraire être loué sous conditions dans l’intervalle, six ans au plus.
- Après six ans : l’emprunteur est libre de l’usage du logement financé.
Si votre projet passe par une vente, comparez les options dans notre guide rachat de crédit ou vente du bien.
Que vérifier dans vos contrats avant de lancer l’étude ?
Pour gagner du temps et éviter les mauvaises surprises, rassemblez :
- l’offre de prêt et le tableau d’amortissement du PTZ, avec la date de fin du différé ;
- l’offre et le tableau du prêt Action Logement, s’il existe ;
- les offres des autres prêts immobiliers, pour repérer les clauses d’affectation des remboursements anticipés et les indemnités de remboursement anticipé ;
- la nature de la garantie de chaque prêt (hypothèque, caution) ;
- les décomptes à jour des crédits à la consommation.
La liste complète figure dans notre page sur les pièces justificatives d’un rachat de crédit. Kreid, marque de My Finances (mandataire d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement, ORIAS n° 22002570), étudie ces dossiers pour des résidents fiscaux français, à domicile dans les Hauts-de-France et départements voisins ou à distance.
Questions fréquentes sur le rachat de crédit avec un PTZ
Peut-on faire un rachat de crédit avec un PTZ en cours ?
Oui. Un PTZ en cours n’empêche ni le rachat du prêt immobilier principal ni le regroupement des autres crédits. Le PTZ peut être conservé, sa mensualité étant alors comptée dans vos charges, ou être remboursé dans l’opération. Comme il ne porte pas d’intérêts, le conserver est le plus souvent moins coûteux. Vérifiez toutefois les clauses de votre contrat sur l’ordre des remboursements anticipés.
Faut-il rembourser le PTZ en cas de rachat du prêt principal ?
Ce n’est pas une obligation générale : le PTZ doit être remboursé intégralement en cas de vente ou de donation du logement, pas du seul fait d’un rachat. En revanche, votre contrat peut prévoir l’ordre d’affectation des remboursements anticipés entre vos prêts. Lisez votre offre de prêt et demandez à votre banque comment sera traité le PTZ avant de signer.
Y a-t-il des pénalités pour rembourser un PTZ par anticipation ?
Le PTZ ne porte pas d’intérêts. Or les indemnités de remboursement anticipé d’un prêt immobilier sont plafonnées en fonction des intérêts. Dans l’affaire rapportée par l’ANIL, la Cour de cassation a relevé qu’aucune pénalité financière n’affecte l’emprunteur qui rembourse par anticipation un prêt sans intérêts. Vérifiez néanmoins votre contrat pour les éventuels frais annexes, comme la mainlevée d’une garantie.
Le PTZ compte-t-il dans le taux d’endettement ?
Oui, dès lors que vous le remboursez ou que vous allez le rembourser. Sa mensualité fait partie de vos charges de crédit. S’il est encore en différé, un prêteur prudent tiendra compte de la mensualité qui démarrera à la fin du différé. C’est un point à anticiper dans toute étude, car la reprise du remboursement peut modifier sensiblement votre budget.
Peut-on garder son prêt Action Logement lors d’un regroupement de crédits ?
Oui, c’est souvent possible et fréquemment pertinent, car ce prêt est en général conclu à un taux réduit. Sa mensualité reste alors à payer à côté du nouveau prêt et entre dans le calcul de votre taux d’endettement. Avant de choisir, vérifiez dans votre offre les clauses de remboursement anticipé et d’exigibilité, et comparez le coût total des deux scénarios.
20 ans à accompagner les clients dans leurs projets. Fondateur de Kreid, je défends une méthode simple : comprendre la situation de chacun, comparer les solutions, et expliquer chaque chiffre avant toute signature.
