Propriétaire et fiché FICP : peser l’hypothèque avant de regrouper vos crédits

Sans hypothèque : la réponse honnête

La question revient souvent : peut-on faire un rachat de crédit FICP sans hypothèque, en s’appuyant simplement sur le fait d’être propriétaire ? Dans les normes des établissements avec lesquels nous travaillons, la réponse est non. Les offres de regroupement sans garantie destinées aux propriétaires excluent toutes le FICP.

Une garantie de second rang, qui permet ailleurs de conserver un prêt immobilier avantageux, n’est pas non plus proposée aux profils fichés. Les solutions existantes se prennent en premier rang uniquement. Seule exception à connaître : l’inscription au FCC, distincte du FICP, est tolérée par quelques établissements dans certains cas. Voir notre page rachat de crédit FCC.

Comment fonctionne la solution avec garantie pour un profil fiché

Quelques établissements proposent des produits réservés aux profils fragilisés, adossés à une hypothèque. Ils diffèrent nettement d’un rachat de crédit hypothécaire classique :

Deux conséquences pratiques méritent attention. D’abord, si vous remboursez un prêt immobilier à taux bas, il sera en principe racheté au taux de la nouvelle opération. Ensuite, le montant minimum de ces opérations dépasse en général 20 000 € : elles ne conviennent pas à un petit encours.

Le motif du fichage compte aussi. Un FICP lié à un incident de remboursement peut être étudié. Un plan de surendettement en cours ou visible ferme en revanche la porte chez tous nos partenaires. D’autres situations sont souvent bloquantes : divorce non réglé, précédent regroupement récent, arrêt de travail récent.

Le ratio hypothécaire en pratique

Le ratio hypothécaire compare le montant garanti à la valeur du bien. Le montant garanti comprend le nouveau prêt, frais inclus, et le capital restant dû des prêts hypothécaires conservés. Trois règles changent souvent les calculs que l’on fait chez soi :

• La valeur retenue est celle de l’expert du prêteur, pas votre estimation ni l’annonce d’un bien voisin. L’évaluation se fait sur pièces ou par visite.
• Un bien loué peut être décoté par certains établissements.
• Certains biens sont exclus : biens détenus en SCI, biens atypiques, résidences gérées, biens sans conformité, et parfois la Corse ou l’outre-mer selon le prêteur.

Si le ratio applicable est de 70 %, le prêt, frais compris, ne peut dépasser 70 % de la valeur expertisée. Si vos dettes dépassent ce plafond, l’opération n’est pas faisable, quelle que soit votre capacité de remboursement.

Frais de notaire, d’expertise et de dossier

Une hypothèque est obligatoirement constituée par un notaire. L’acte entraîne des frais : émoluments du notaire, taxe de publicité foncière et contribution de sécurité immobilière. S’y ajoutent les frais de dossier du prêteur, parfois une expertise, et nos honoraires d’intermédiation. Ceux-ci sont plafonnés à 10 % du besoin financé, annoncés par écrit et jamais versés avant le déblocage des fonds. Voir comment nous sommes rémunérés.

Deux frais sont souvent oubliés :

• les indemnités de remboursement anticipé sur le prêt immobilier racheté, plafonnées par la loi à six mois d’intérêts, dans la limite de 3 % du capital restant dû ;
• la mainlevée de l’hypothèque si vous remboursez le nouveau prêt par anticipation. Remboursée à son terme, l’hypothèque cesse en revanche ses effets un an après la dernière échéance, sans frais de mainlevée.

Tous ces frais vous sont présentés chiffrés avant tout engagement. Ils sont généralement intégrés au montant financé, ce qui augmente le coût total.

Le risque de saisie : le regarder en face

L’hypothèque est la raison pour laquelle un prêteur accepte d’étudier un dossier fiché. C’est aussi ce qui rend l’engagement sérieux. En cas d’impayés persistants, le prêteur peut engager une saisie immobilière devant le juge de l’exécution. Une vente amiable peut être autorisée, sinon le bien est vendu aux enchères.

Avant de signer, posez-vous trois questions :

1. La nouvelle mensualité laisse-t-elle un reste à vivre suffisant, y compris en cas d’imprévu ?
2. Êtes-vous correctement assuré en cas d’arrêt de travail ou d’invalidité ? Un courtier en assurance emprunteur peut comparer les garanties.
3. La durée choisie est-elle compatible avec votre âge et vos projets, comme une vente ou une succession ?

Une mensualité plus basse s’accompagne en général d’une durée plus longue et d’un coût total plus élevé. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. En régime de crédit immobilier, vous disposez d’un délai de réflexion de dix jours après réception de l’offre. En régime de crédit à la consommation, le délai de rétractation est de quatorze jours.

Les alternatives à comparer avant d’hypothéquer

• Régulariser puis regrouper. Si l’incident porte sur un montant maîtrisable, le payer entraîne la radiation. Un regroupement classique, éventuellement sans garantie, redevient alors envisageable. Voir notre guide défichage FICP et délais.
• Vendre un bien secondaire ou locatif pour solder les dettes, si vous en possédez un.
• Se méfier de la vente à réméré. Vous vendez votre bien avec une faculté de rachat limitée dans le temps. Si vous ne pouvez pas racheter à l’échéance, le bien est définitivement perdu.
• Le prêt viager hypothécaire est rarement adapté à un profil fiché : peu d’établissements le distribuent et leurs critères excluent en général les emprunteurs inscrits.
• La commission de surendettement, si la situation n’est plus soutenable. Voir rachat de crédit ou surendettement.

Pour la vue d’ensemble, locataires compris, consultez la page centrale rachat de crédit FICP.

Questions fréquentes sur le rachat de crédit FICP propriétaire

Yohan Morgan
20 ans à accompagner les clients dans leurs projets. Fondateur de Kreid, je défends une méthode simple : comprendre la situation de chacun, comparer les solutions, et expliquer chaque chiffre avant toute signature.