Prêt de trésorerie hypothécaire : transformer une partie de votre patrimoine en liquidités

De quoi parle-t-on ?

Il s’agit d’un prêt amortissable, remboursé par mensualités, garanti par une hypothèque sur un bien qui vous appartient. Son objet principal est la trésorerie elle-même. Il se distingue ainsi du rachat de crédit avec trésorerie, dont le but premier est de regrouper vos crédits en y ajoutant une somme complémentaire. Ici, le rachat de crédits éventuel reste accessoire : chez certains établissements, il doit représenter moins de la moitié du prêt.

Il se distingue aussi du prêt viager hypothécaire, qui ne comporte pas de mensualité mais coûte nettement plus cher et réduit la part transmise aux héritiers.

Les projets qui peuvent être financés

Selon les établissements, les objets étudiés sont variés :

• projets familiaux : études d’un enfant, participation aux frais d’hébergement d’un parent en EHPAD, donation à un enfant ;
• droits de succession ou de donation, lorsque l’héritage est surtout immobilier et que les liquidités manquent pour régler l’administration fiscale ;
• rachat de trimestres de retraite, pour améliorer le montant de la pension ou avancer la date de départ ;
• travaux qui ne créent pas de surface, dans une certaine limite ;
• dettes familiales ou fiscales à solder ;
• achat d’un véhicule ou d’un bateau ;
• parts de SCPI, la garantie portant alors sur un bien détenu en nom propre ; les SCPI comportent un risque de perte en capital et de liquidité.

D’autres objets sont en général exclus de ce type de prêt : l’achat d’un bien immobilier, l’agrandissement et le rachat de la part d’un co-indivisaire, qui relève d’un financement spécifique (voir financer une soulte). Au-delà d’un certain montant, une attestation sur l’honneur décrivant l’usage des fonds est demandée, et les travaux se justifient sur devis.

Pour qui ?

Particuliers propriétaires

Salariés, retraités ou rentiers propriétaires d’une résidence principale, secondaire ou locative, achevée et habitable, située en métropole. Selon l’établissement, la nue-propriété peut aussi être acceptée.

Chefs d’entreprise et dirigeants

Un dirigeant peut mobiliser un bien personnel pour un besoin privé. La garantie porte sur son patrimoine propre, et l’analyse repose sur ses revenus personnels et, selon les cas, sur les comptes de sa société. Les besoins strictement professionnels relèvent d’autres montages. Une interdiction de gérer ou une procédure collective non clôturée ferment en général la porte. Notre page sur le rachat de crédit des indépendants détaille la lecture des bilans.

Associés de SCI

Un bien détenu par une SCI ne peut en général pas garantir le prêt personnel d’un associé tant qu’il reste dans la société. Certaines opérations peuvent être étudiées au niveau de la SCI elle-même, avec l’engagement personnel des associés, selon des règles propres à chaque établissement. Ces dossiers s’examinent au cas par cas, sans certitude d’acceptation.

Les conditions habituelles

• Montant : à partir de 22 000 à 50 000 € selon l’établissement, jusqu’à plusieurs centaines de milliers d’euros.
• Durée : de 5 ou 10 ans à 25 ans.
• Garantie : une hypothèque de premier rang, ou de second rang chez certains, avec un financement souvent limité à environ 70 % de la valeur du bien.
• Endettement : un taux d’endettement après opération de l’ordre de 35 %, plus exigeant qu’en regroupement de crédits, et parfois un endettement de départ déjà modéré.
• Budget : un reste à vivre suffisant une fois toutes les charges payées.
• Âge : un âge maximal en fin de prêt, variable selon les établissements.
• Comptes : une tenue de compte sans incident ; les fichages Banque de France sont exclus.

Le bien est estimé par l’établissement, sur pièces ou par un expert, et c’est cette valeur, non le prix espéré, qui fixe le montant maximal.

Coût et frais à prévoir

Le coût total comprend les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais d’acte notarié et d’inscription de l’hypothèque, l’éventuelle expertise et nos honoraires d’intermédiation. Ces derniers sont annoncés par écrit, plafonnés à 10 % du besoin financé et jamais versés avant le déblocage des fonds.

Le taux dépend de votre profil, de la durée et de la garantie, et il ne peut dépasser le taux d’usure applicable. Emprunter sur 20 ou 25 ans réduit la mensualité mais augmente fortement le coût total : la durée doit rester cohérente avec l’horizon du projet. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.

Les étapes d’un prêt de trésorerie hypothécaire

1. Étude du besoin et de sa cohérence avec votre budget et votre patrimoine.
2. Constitution du dossier : pièces d’identité, avis d’imposition, justificatifs de revenus, relevés de comptes, titre de propriété, taxe foncière, justificatifs du projet.
3. Estimation du bien par l’établissement.
4. Émission de l’offre de prêt, puis délai de réflexion légal de 10 jours.
5. Signature de l’acte chez le notaire, qui inscrit la garantie et verse les fonds.

Questions fréquentes sur le prêt de trésorerie hypothécaire