Prêt viager hypothécaire : disposer d’un capital sans mensualité, en connaissance de cause

Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?

Ce prêt est encadré par le Code de la consommation, aux articles L315-1 et suivants. Son principe tient en quelques points :

• vous recevez un capital, versé en une fois lors de la signature chez le notaire ou, selon l’offre, par versements périodiques ;
• vous ne payez pas de mensualité : les intérêts ne sont pas réglés au fil de l’eau, ils s’ajoutent au capital et produisent eux-mêmes des intérêts ;
• la dette, capital et intérêts, devient exigible au décès de l’emprunteur, ou plus tôt si le bien est vendu ou démembré ;
• vous restez propriétaire et continuez d’habiter votre logement.

Au dénouement, la dette est réglée par la vente du bien ou par les héritiers qui souhaitent le conserver. Elle ne peut pas excéder la valeur du bien à ce moment-là : vos héritiers ne paient pas au-delà. Les modalités exactes de remboursement (événements qui rendent la dette exigible, remboursement anticipé, calcul des intérêts, obligations d’entretien et d’assurance du logement) sont précisées dans l’offre de prêt, à lire attentivement avec le notaire.

Les conditions pour en bénéficier

• Âge : à partir de 60 ans chez les établissements qui le proposent, sans limite d’âge maximale. Comme le montant accessible augmente avec l’âge, la solution devient le plus souvent intéressante à partir de 70 ans environ.
• Propriété : détenir 100 % de la pleine propriété du bien. Pour un couple, le bien doit appartenir aux deux.
• Bien : un logement situé en France métropolitaine, d’une valeur suffisante selon les établissements, occupé et en bon état.
• Montant : un minimum, variable selon les établissements.
• Occupation : aucune personne à charge ne doit être hébergée dans le logement.
• Comptes : pas de fichage Banque de France et pas d’incidents répétés.

Comme il n’y a pas de mensualité, le prêt ne repose pas sur un calcul de taux d’endettement. Si vous conservez d’autres crédits en cours, l’établissement vérifie en revanche qu’il vous reste un budget suffisant pour les rembourser.

Combien peut-on obtenir ?

Le montant prêté représente une fraction de la valeur du bien, très variable selon les établissements et les profils. Plusieurs critères la font varier :

• l’âge : plus vous êtes âgé, plus la part accessible est élevée ;
• le nombre d’emprunteurs : un prêt souscrit à deux donne une part plus faible ;
• la valeur et la localisation du bien, qui conditionnent sa revente future.

Un tel écart montre qu’une estimation sérieuse passe par une étude individuelle. Le bien est évalué par l’établissement et la garantie prend la forme d’une hypothèque de premier rang, inscrite par le notaire.

À quoi peut servir la somme ?

L’usage des fonds est déclaré sur l’honneur : compléter ses revenus, aider un enfant ou un petit-enfant, adapter son logement, faire face à des frais de dépendance. Certaines opérations sont toutefois exclues par les établissements :

• le regroupement de crédits : pour alléger vos mensualités, il faut se tourner vers un rachat de crédit retraité ou un rachat de crédit hypothécaire ; la reprise d’un prêt immobilier existant reste elle-même limitée ;
• l’achat d’un bien et les besoins professionnels ;
• les travaux importants, au-delà d’un certain montant ;
• les transferts de fonds à l’étranger et l’achat de crypto-actifs.

Les biens exclus

• le bien démembré (nue-propriété ou usufruit) ou détenu en SCI ;
• le bien loué, même partiellement, ou mis à disposition d’un membre de la famille ;
• le bien inoccupé ;
• le bien qui nécessite une mise aux normes ;
• le bien situé hors de la métropole.

Un coût élevé, à mesurer sur la durée

Parce que les intérêts sont capitalisés, la dette grossit chaque année, et d’autant plus vite que la période est longue. Les taux pratiqués sont en outre plus élevés que ceux d’un crédit amortissable garanti. S’ajoutent les frais d’expertise, de garantie et de dossier ainsi que nos honoraires d’intermédiation, annoncés par écrit, plafonnés à 10 % du besoin financé et jamais versés avant le déblocage des fonds. Ces frais peuvent être financés dans le prêt, ce qui augmente d’autant la somme qui porte intérêts.

Le bon réflexe consiste à demander une projection de la dette à plusieurs horizons, par exemple à 5, 10 et 15 ans, et à la comparer à la valeur actuelle du bien. Un prêt viager souscrit tôt et pour un montant élevé peut absorber une très large part de cette valeur. Si vos revenus le permettent, un prêt de trésorerie hypothécaire amortissable revient en général moins cher.

Quel impact sur la succession ?

Au décès, la dette est réglée sur la valeur du bien avant le partage entre les héritiers. Ceux-ci ont deux options : rembourser la dette pour conserver le logement, ou laisser le bien être vendu et recevoir le solde éventuel. Le patrimoine transmis est réduit d’autant.

Pour éviter les incompréhensions, nous recommandons d’associer vos proches à la réflexion et de consulter votre notaire. D’autres solutions répondent à d’autres logiques et méritent d’être comparées : une vente en viager, une vente avec réserve d’usufruit, ou un financement classique sur une durée compatible avec votre âge.

Questions fréquentes sur le prêt viager hypothécaire